南丫岛生态目的地

南丫岛是香港第三大离岛,以低矮的低密度住宅及旅游业而闻名。项目位于南丫岛南部的乡郊位置,附近有东澳村、榕树下村及模达村3条村落,村民数目曾高达500多人,不过现时除模达新村外,其他村落只余下几位年迈的村民。

项目旨在成为一个生态目的地,以海滨小镇的形式,融合低矮建筑住宅区、度假酒店、中心市场及游艇港,并致力保育南丫岛的自然环境,透过生态旅游、生态教育及消闲活动振兴本土经济。作为一个可持续发展为本的项目,我们提倡环保基础建设,例如配置可使用再生能源的设施、尽量减少淡水用量,以及增加废物回收及循环再用的机会。另外,游艇港亦正好解决香港游艇泊位不足的困境,助香港把握机遇,在国际性游艇活动急速发展的亚洲市场上分一杯羹。

创新的发展模式

现时,就同类的发展项目,传统的发展模式是「先拆迁、后补偿」。然而,此举却可能对整个或部分原有的生态系统造成破坏,「补偿」往往事倍功半,而且当地居民亦可能因拆迁而要搬离家园。以上的情况,经常引起发展商与保育人士之间的冲突。

就我们的项目而言,生态调查报告显示占发展范围大部分地方的荒废农地(AGR),已演变成富生态价值的次生林地,拥有丰富的动植物物种,区内的常年流亦然。另一方面,在分区计划大纲图划分为自然保育区(CA)和海岸保护区(CPA)的土地,则出现两种截然不同的栖息地。在山脚及山谷位置的自然保育区和海岸保护区生长着茂盛的次生林和高大的灌木,山坡上的则是草地和低灌丛。虽然在现行的土地规划系统内,荒废农地并不获任何生态价值评级,但实际上当荒废农地已演变成次生林地,其生态价值比山坡上的草地和灌木更高。因此,无论当地的区域如何划分,若要重点保育当地的生物多样性,按理我们应保护长有高大茂盛次生林的荒废农地,而于两旁的草地和生长着低灌丛的土地上发展。


 保育效益纪录 — 生态栖息地图及物种分布点
 
保育走廊

此崭新的规划方法有不少优点,例如宝贵的生态栖息地及古老的村落得以原装保育,而且对当地的动植物造成最少的干扰,所有村民都毋需为配合发展而迁走,同时创造出大约19.5公顷的保育走廊,保护自然栖息地,并为管理团队提供足够资源主动发展保育,同时解决非法用地、山火、不适当的活动及入侵性外来物种带来的种种问题,防止原有的生态系统快速受损。


 项目地图
  
在总体规划上,我们考虑到要防止栖息地分散分裂,因此发展将会远离沿海地区,以保持保育走廊与沿海地区的连贯性,而桥梁及高架道路下的海岸潮间带栖息地亦不会被截断。此外,保育走廊亦会向北延伸,连接茂密的植被。住宅区将分布于三个不同地方发展,通过保育走廊自然连接东、北及西方的自然栖息地。

至于游艇港方面,由于我们在岸边及海床之间的狭窄沙带发现文昌鱼,因此已在总体布局上作出调整。我们把游艇港推出至对开海面,远离沙带,并兴建桥梁横跨沙带连接海岸。此举可以拉阔游艇港主建筑及海岸的距离,两者之间的部分可成为海洋保育走廊,保护沿海岸线生长的珊瑚、其他海洋品种以及沙带,并作教育及科研的用途。

防波堤意想不到的功能

事实上,防波堤及游艇港的建筑将成为海床上的人工瑚礁,发挥重大功能,研究证实此类人工瑚礁将有效改善海洋生态系统及渔业资源,香港的万宜水库东坝便是一例。此外,相比起传统防波堤,双重防波堤可提供更多硬面,让珊瑚、软件动物和其他底栖海洋生物群更容易依附生长,为各种鱼类提供食物及栖息地。再加上防波堤范围内实施的严禁捕鱼,以及符合国际标准(例如「金锚奖励计划」及「蓝旗奖」)的严格水质管理限制,我们希望游艇港及防波堤以内及周边范围,会成为一个丰富的海洋生态系统,增加南丫岛南部水域的渔业资源。

 
画家笔下的游艇港及双重防波堤
 
一般天气情况下,双重防波堤夹层之间、以及游艇港附近的水域都非常平静,适合进行水底勘探、教育和研究工作。换句话说,防波堤及游艇港将会成为新的海洋生态资源。

大众的海滨小镇

生态目的地会贯彻执行对外开放的概念,项目的游艇港将设有商店、餐厅、展览厅、精品酒店、诊所及其他社区设施,成为一个海滨小镇,无论项目住宅区、游艇港、附近3条村落,以及索罟湾的居民均可享用。同时,港内会兴建一个公众码头,供到访船只及持牌渡轮营办商使用。来自本地其他游艇会、以及海外旅港游艇亦可使用停泊设施。项目亦会开设一所风帆训练学院,培育对行业有抱负及才华的运动员,不但会从游艇会吸纳专业人才及支持,更将会是独立的公众设施,旨在在香港推广帆船运动。游艇会会所则是唯一的私人场所,只对会员及其宾客开放。除此之外,游艇港超过70%的平台位置及防波堤将会对外开放,为公众提供充裕的空间进行社区活动,以及为本土传统节日(如长洲举行太平清醮)提供举行庆祝活动的场地。游艇港将提供500个泊位及主要配套设施,可用作举办国际帆船赛事及游艇展。

 
设计成海滨小镇的游艇港
 
融入大自然的建筑

为了减少发展对现有景观可能构成的视觉影响,项目内住宅建筑不会超过3层。此外,来自丹麦的顾问公司Bjarke Ingels Group亦提出了一个简单有效的解决方案,将建筑与自然景观融为一体,按现有的地形和山线加入阶梯式建筑,逐层向内推移。此处理手法不需改变山势,再配合园林设计、建筑选料及选色,令建筑物彷如隐没于山坡之中。

 
融入自然地势的建筑设计
 
大众的生态目的地

是次发展将会保留整个沿海地区供公众使用,设于沿海最高山丘上的观景台采用螺旋形设计,让道路及观景台按山势自然融入环境之中。另外,我们刻意把酒店建于山腰,以保留山脚富地势特色的岩石群。游艇港亦会于远离礁石海岸线的位置兴建,务求保留南丫岛原有的海滨特色。

正如上文提及,陆地上的保育走廊已经扩大至接近19.5公顷,亦有可能进一步扩大至沿海地带。透过成立一个独立组织或以社区信托形式运作,保育走廊可成为香港生态教育、生态旅游、及实验和研究的理想地点,而相关细节需与各持分者商讨后再作筹划。

游艇港的海滨广场将成为项目社区的焦点,作为市中心及社区市集。为保存南丫岛特色,市中心的建筑物规模将较小,而且限建4至5层高,精巧实用的设计可作商店、餐馆、办公室及画廊等用途,有利于小型企业作多元化发展,成为海滨广场的一大特色。

低碳社区

我们的项目在保育当地生物多样性及文化传承方面不遗余力,同时全力筹划建立一个低碳社区,并委任了奥雅纳(Ove Arup and Partners)作工程顾问,为整个项目研究出一套综合可持续发展策略。总括而言,污水将会采用三级处理方法,经处理的污水可用于洗涤、灌溉及其他合适用途,且不会排放到海洋或溪流。同样,收集的雨水将循环重用,进一步减少依赖淡水供应。我们亦会广泛使用太阳能、潮汐能和风能等再生能源,又利用三联产技术为商业区提供区域供热及区域制冷,而游艇港则会使用由项目产生的煮食废油转化成的生物柴油。废物则会先分类回收,以便循环再用,而有机废物会就地分解,为有机耕种提供堆肥或作其他合适用途。建筑物的耗电量因其被动式设计而减少。此外,所有机动交通工具均为电动,或采用其他洁净能源驱动。游艇港将为所有到访船只提供污水泵出及岸上供电服务,令游艇于停泊期间可尽量减少使用船上的制电系统。最后,我们将会研究转废为能的可行性,以便处理不能回收、非有机废物及游艇废油。
 

低碳发展框架及策略
 
复苏社区 惠及大众

有质疑项目只是「富人乐园」,其实不然。这个项目连接公共交通设施,亦设有公众码头及步行径连接至南丫岛其他部分。游艇港的市中心海滨市场及沿海地区均属公众地方,可饱览南丫岛南部的美丽景色。保育走廊亦会对外开放,公众可参与多元化的生态教育、大自然探索及耕种活动。其他公众设施包括由榕树下旧村古老建筑修复建成的访客中心,而在东澳设立的海洋生态中心则会推行绿海龟保育计划。项目范围内现有的公众步行径会保持对外开放,我们亦会护养及改善东澳海滩,清理冲上岸边的海上垃圾,使其成为大众可以安心畅泳的公共泳滩。模达村、榕树下村及东澳村村民将受惠于发展带来的经济复苏、更有效的交通系统,以及诊所、消防局及警察局等社区设施。这项发展计划足可为数以千计的香港人带来直接和间接的就业机会。
 

游客可使用新路到达观景台,饱览360度的壮丽海岸景色,亦可沿现有的步行径探索生态走廊沿途的茂盛草林