南丫島生態目的地

南丫島是香港第三大離島,以低矮的低密度住宅及旅遊業而聞名。項目位於南丫島南部的鄉郊位置,附近有東澳村、榕樹下村及模達村3條村落,村民數目曾高達500多人,不過現時除模達新村外,其他村落只餘下幾位年邁的村民。

項目旨在成為一個生態目的地,以海濱小鎮的形式,融合低矮建築住宅區、度假酒店、中心市場及遊艇港,並致力保育南丫島的自然環境,透過生態旅遊、生態教育及消閒活動振興本土經濟。作為一個可持續發展為本的項目,我們提倡環保基礎建設,例如配置可使用再生能源的設施、盡量減少淡水用量,以及增加廢物回收及循環再用的機會。另外,遊艇港亦正好解決香港遊艇泊位不足的困境,助香港把握機遇,在國際性遊艇活動急速發展的亞洲市場上分一杯羹。

創新的發展模式

現時,就同類的發展項目,傳統的發展模式是「先拆遷、後補償」。然而,此舉卻可能對整個或部分原有的生態系統造成破壞,「補償」往往事倍功半,而且當地居民亦可能因拆遷而要搬離家園。以上的情況,經常引起發展商與保育人士之間的衝突。

就我們的項目而言,生態調查報告顯示佔發展範圍大部分地方的荒廢農地(AGR),已演變成富生態價值的次生林地,擁有豐富的動植物物種,區內的常年流亦然。另一方面,在分區計劃大綱圖劃分為自然保育區(CA)和海岸保護區(CPA)的土地,則出現兩種截然不同的棲息地。在山腳及山谷位置的自然保育區和海岸保護區生長著茂盛的次生林和高大的灌木,山坡上的則是草地和低灌叢。雖然在現行的土地規劃系統內,荒廢農地並不獲任何生態價值評級,但實際上當荒廢農地已演變成次生林地,其生態價值比山坡上的草地和灌木更高。因此,無論當地的區域如何劃分,若要重點保育當地的生物多樣性,按理我們應保護長有高大茂盛次生林的荒廢農地,而於兩旁的草地和生長著低灌叢的土地上發展。


 保育效益紀錄 — 生態棲息地圖及物種分佈點
 
保育走廊

此嶄新的規劃方法有不少優點,例如寶貴的生態棲息地及古老的村落得以原裝保育,而且對當地的動植物造成最少的干擾,所有村民都毋需為配合發展而遷走,同時創造出大約19.5公頃的保育走廊,保護自然棲息地,並為管理團隊提供足夠資源主動發展保育,同時解決非法用地、山火、不適當的活動及入侵性外來物種帶來的種種問題,防止原有的生態系統快速受損。


 項目地圖
  
在總體規劃上,我們考慮到要防止棲息地分散分裂,因此發展將會遠離沿海地區,以保持保育走廊與沿海地區的連貫性,而橋樑及高架道路下的海岸潮間帶棲息地亦不會被截斷。此外,保育走廊亦會向北延伸,連接茂密的植被。住宅區將分佈於三個不同地方發展,通過保育走廊自然連接東、北及西方的自然棲息地。

至於遊艇港方面,由於我們在岸邊及海床之間的狹窄沙帶發現文昌魚,因此已在總體佈局上作出調整。我們把遊艇港推出至對開海面,遠離沙帶,並興建橋樑橫跨沙帶連接海岸。此舉可以拉闊遊艇港主建築及海岸的距離,兩者之間的部分可成為海洋保育走廊,保護沿海岸線生長的珊瑚、其他海洋品種以及沙帶,並作教育及科研的用途。

防波堤意想不到的功能

事實上,防波堤及遊艇港的建築將成為海床上的人工瑚礁,發揮重大功能,研究證實此類人工瑚礁將有效改善海洋生態系統及漁業資源,香港的萬宜水庫東壩便是一例。此外,相比起傳統防波堤,雙重防波堤可提供更多硬面,讓珊瑚、軟體動物和其他底棲海洋生物群更容易依附生長,為各種魚類提供食物及棲息地。再加上防波堤範圍內實施的嚴禁捕魚,以及符合國際標準(例如「金錨獎勵計劃」及「藍旗獎」)的嚴格水質管理限制,我們希望遊艇港及防波堤以內及周邊範圍,會成為一個豐富的海洋生態系統,增加南丫島南部水域的漁業資源。

 
畫家筆下的遊艇港及雙重防波堤
 
一般天氣情況下,雙重防波堤夾層之間、以及遊艇港附近的水域都非常平靜,適合進行水底勘探、教育和研究工作。換句話說,防波堤及遊艇港將會成為新的海洋生態資源。

大眾的海濱小鎮

生態目的地會貫徹執行對外開放的概念,項目的遊艇港將設有商店、餐廳、展覽廳、精品酒店、診所及其他社區設施,成為一個海濱小鎮,無論項目住宅區、遊艇港、附近3條村落,以及索罟灣的居民均可享用。同時,港內會興建一個公眾碼頭,供到訪船隻及持牌渡輪營辦商使用。來自本地其他遊艇會、以及海外旅港遊艇亦可使用停泊設施。項目亦會開設一所風帆訓練學院,培育對行業有抱負及才華的運動員,不但會從遊艇會吸納專業人才及支援,更將會是獨立的公眾設施,旨在在香港推廣帆船運動。遊艇會會所則是唯一的私人場所,只對會員及其賓客開放。除此之外,遊艇港超過70%的平台位置及防波堤將會對外開放,為公眾提供充裕的空間進行社區活動,以及為本土傳統節日(如長洲舉行太平清醮)提供舉行慶祝活動的場地。遊艇港將提供500個泊位及主要配套設施,可用作舉辦國際帆船賽事及遊艇展。

 
設計成海濱小鎮的遊艇港
 
融入大自然的建築

為了減少發展對現有景觀可能構成的視覺影響,項目內住宅建築不會超過3層。此外,來自丹麥的顧問公司Bjarke Ingels Group亦提出了一個簡單有效的解決方案,將建築與自然景觀融為一體,按現有的地形和山線加入階梯式建築,逐層向內推移。此處理手法不需改變山勢,再配合園林設計、建築選料及選色,令建築物彷如隱沒於山坡之中。

 
融入自然地勢的建築設計
 
大眾的生態目的地

是次發展將會保留整個沿海地區供公眾使用,設於沿海最高山丘上的觀景台採用螺旋形設計,讓道路及觀景台按山勢自然融入環境之中。另外,我們刻意把酒店建於山腰,以保留山腳富地勢特色的岩石群。遊艇港亦會於遠離礁石海岸線的位置興建,務求保留南丫島原有的海濱特色。

正如上文提及,陸地上的保育走廊已經擴大至接近19.5公頃,亦有可能進一步擴大至沿海地帶。透過成立一個獨立組織或以社區信託形式運作,保育走廊可成為香港生態教育、生態旅遊、及實驗和研究的理想地點,而相關細節需與各持分者商討後再作籌劃。

遊艇港的海濱廣場將成為項目社區的焦點,作為市中心及社區市集。為保存南丫島特色,市中心的建築物規模將較小,而且限建4至5層高,精巧實用的設計可作商店、餐館、辦公室及畫廊等用途,有利於小型企業作多元化發展,成為海濱廣場的一大特色。

低碳社區

我們的項目在保育當地生物多樣性及文化傳承方面不遺餘力,同時全力籌劃建立一個低碳社區,並委任了奧雅納(Ove Arup and Partners)作工程顧問,為整個項目研究出一套綜合可持續發展策略。總括而言,污水將會採用三級處理方法,經處理的污水可用於洗滌、灌溉及其他合適用途,且不會排放到海洋或溪流。同樣,收集的雨水將循環重用,進一步減少依賴淡水供應。我們亦會廣泛使用太陽能、潮汐能和風能等再生能源,又利用三聯產技術為商業區提供區域供熱及區域製冷,而遊艇港則會使用由項目產生的煮食廢油轉化成的生物柴油。廢物則會先分類回收,以便循環再用,而有機廢物會就地分解,為有機耕種提供堆肥或作其他合適用途。建築物的耗電量因其被動式設計而減少。此外,所有機動交通工具均為電動,或採用其他潔淨能源驅動。遊艇港將為所有到訪船隻提供污水泵出及岸上供電服務,令遊艇於停泊期間可盡量減少使用船上的製電系統。最後,我們將會研究轉廢為能的可行性,以便處理不能回收、非有機廢物及遊艇廢油。
 

低碳發展框架及策略
 
復甦社區 惠及大眾

有質疑項目只是「富人樂園」,其實不然。這個項目連接公共交通設施,亦設有公眾碼頭及步行徑連接至南丫島其他部分。遊艇港的市中心海濱市場及沿海地區均屬公眾地方,可飽覽南丫島南部的美麗景色。保育走廊亦會對外開放,公眾可參與多元化的生態教育、大自然探索及耕種活動。其他公眾設施包括由榕樹下舊村古老建築修復建成的訪客中心,而在東澳設立的海洋生態中心則會推行綠海龜保育計劃。項目範圍內現有的公眾步行徑會保持對外開放,我們亦會護養及改善東澳海灘,清理沖上岸邊的海上垃圾,使其成為大眾可以安心暢泳的公共泳灘。模達村、榕樹下村及東澳村村民將受惠於發展帶來的經濟復甦、更有效的交通系統,以及診所、消防局及警察局等社區設施。這項發展計劃足可為數以千計的香港人帶來直接和間接的就業機會。
 

遊客可使用新路到達觀景台,飽覽360度的壯麗海岸景色,亦可沿現有的步行徑探索生態走廊沿途的茂盛草林